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Il mercato immobiliare commerciale in Italia sta mostrando segnali di rinnovato vigore, influenzato da mutati scenari macroeconomici, regole più stringenti in tema di sostenibilità e una domanda più selettiva che richiede qualità, funzionalità e visibilità. Pur in presenza di incertezze legate ai costi finanziari e all’andamento globale, operatori e investitori osservano alcuni trend destinati a plasmare il futuro prossimo del settore.
Crescita degli investimenti e asset preferiti
Secondo dati recenti, gli investimenti nel real estate commerciale nel corso del primo semestre 2025 hanno superato i 5,3 miliardi di euro.
Tra le asset class più gettonate figurano il retail (specialmente high street), la logistica moderna e gli immobili destinati a esperienze commerciali miste, che offrono non solo spazio vendita, ma anche servizi integrati.
Dinamiche locali: uffici, high street e living
Milano si conferma al centro dell’attenzione per il mercato degli uffici: la domanda per spazi direzionali di grado A/A+ è elevata, soprattutto per soluzioni ben servite e in zone centrali.
Nel settore retail, le vie prestigiose dello shopping registrano canoni in aumento, grazie alla crescente propensione del consumatore verso location che coniughino esperienza, convenienza e servizi aggiuntivi.
Parallelamente, il segmento «living commerciale» — includendo formule come lo student housing, il senior living e il co-living — sta ottenendo interesse crescente da parte di investitori alla ricerca di redditività resiliente.
Fattori chiave che guidano il cambiamento
- Sostenibilità e normativa ambientale
Gli immobili commerciali che rispettano criteri ESG (certificazioni energetiche, riduzione delle emissioni, materiali performanti) sono sempre più premiati nei canoni di locazione e nelle valutazioni. Le nuove regolamentazioni europee spingono in questa direzione. - Accesso al credito e costi finanziari
Il mercato è particolarmente sensibile ai tassi di interesse. Il calo parziale dei tassi ha favorito alcuni investimenti, ma la cautela resta alta in attesa di stabilità finanziaria. - Innovazione e trasformazione degli spazi
Si osserva una maggiore attenzione verso il riposizionamento degli immobili commerciali: spazi che erano destinati solo al retail o agli uffici vengono riconvertiti o adeguati per usi ibridi, o arricchiti di servizi digitali, utilità di comunità o esperienze integrate.
Rischi e nodi da risolvere
Non mancano le sfide: l’offerta di immobili commerciali di alta qualità è spesso limitata, soprattutto nei centri urbani; la burocrazia e le tempistiche urbanistico-edilizie restano un freno significativo. Inoltre, l’aumento dei costi operativi (energia, manutenzione, adeguamenti normativi) può comprimere i margini se non gestito con strategie opportunamente pianificate.
Guardando avanti, il mercato immobiliare commerciale dovrebbe continuare a crescere, anche se a ritmi moderati. Gli investitori dovranno puntare su immobili di pregio, in location strategiche, con forte orientamento verso la sostenibilità, flessibilità d’uso e adattabilità. Le aree urbane prime continueranno a concentrare la maggior parte degli investimenti, mentre le periferie selezionate potranno guadagnare interesse nei casi di rigenerazione urbana o progetti misti.
Per approfondire il tema del mercato immobiliare commerciale leggi anche Il mercato immobiliare commerciale nel 2025: ripresa, investimenti e strategie e L’evoluzione del mercato immobiliare commerciale.
Federico Marcaccini è un Real Estate Developer e imprenditore romano, specializzato in analisi di mercato e consulenza strategica. Con oltre 20 anni di esperienza, supporta grandi gruppi a ottimizzare i loro investimenti e gestire patrimoni immobiliari.
