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Il mercato immobiliare commerciale in Italia nel 2025 mantiene un profilo robusto e in evoluzione, anche in uno scenario economico complesso. Retail, uffici, logistica e hospitality restano le asset class centrali, con investimenti in forte ripresa e trend chiave da monitorare.
Nel primo trimestre del 2025, gli investimenti in real estate commerciale hanno superato i 2,8 miliardi di euro, segnando un aumento del 129% rispetto allo stesso periodo del 2024. Una cifra che testimonia la fiducia del mercato, sostenuta da tassi più favorevoli e trainata anche dal crescente interesse delle imprese nel prendere in affitto o acquistare nuovi spazi commerciali, segno di un ritorno alla piena operatività.
Gli asset trainanti
Tra le asset class del mercato immobiliare commerciale, alcune categorie si stanno distinguendo per volumi di investimento e dinamicità:
- Logistica & industriale: con circa 634 milioni di euro investiti nel primo trimestre (+125% su base annua), il settore resta protagonista, spinto da investimenti su immobili da rinnovare e da operazioni che coinvolgono più edifici acquistati insieme.
- Hospitality: Il settore alberghiero ha raggiunto circa 619 milioni di euro di investimenti, con una crescita del 149% rispetto all’anno precedente. A trainare il comparto sono stati soprattutto i progetti di trasformazione di hotel di fascia alta e l’arrivo di nuovi capitali da parte di famiglie facoltose e investitori privati.
- Uffici: Gli investimenti negli uffici hanno toccato i 670 milioni di euro nel primo trimestre, in crescita del 10%. Milano si conferma il centro principale, con operazioni di rilievo su immobili di alta qualità e progetti di riqualificazione. I rendimenti per gli immobili top di gamma in città si attestano attorno al 4,25%.
- Retail: Il settore commerciale ha raccolto circa 560 milioni di euro, con una crescita prevista del 20% entro la fine del 2025. L’interesse si concentra in particolare sulle vie dello shopping e sugli outlet, dove i canoni di affitto restano su livelli elevati.
Inoltre, nonostante l’avanzata dell’e‑commerce, la domanda per spazi retail fisici resta rilevante, soprattutto per format «esperienziali» e location con alto passaggio. Anche gli uffici flessibili, i locali multifunzionali e gli asset green guadagnano terreno, rispondendo al bisogno di qualità e innovazione degli occupanti .
Sostenibilità e infrastrutture
Il mercato immobiliare commerciale sta ponendo sempre maggiore attenzione alla sostenibilità come elemento chiave per la valorizzazione degli immobili e per attrarre investimenti qualificati. Gli edifici dotati di certificazioni LEED o BREEAM, garantiscono non solo un’alta efficienza energetica, ma anche una migliore qualità degli spazi per chi li utilizza. Questa efficienza si traduce in minori costi di gestione e un impatto ambientale ridotto, aspetti sempre più richiesti da aziende e investitori consapevoli.
Oltre alla costruzione o riqualificazione di immobili green, si stanno sviluppando nuove possibilità di conversione innovativa degli spazi esistenti. Ad esempio, la trasformazione di edifici commerciali in data center o spazi multifunzionali rappresenta una risposta concreta alle esigenze tecnologiche e di sostenibilità del mercato moderno.
A facilitare questa evoluzione sono fondamentali la direttiva europea Fit for 55, che mira a ridurre drasticamente le emissioni di CO2 entro il 2030, e il Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR), che sostiene finanziariamente interventi di efficientamento energetico e innovazione tecnologica. Grazie a queste iniziative, gli immobili che rispettano i nuovi standard di sostenibilità ottengono maggior attenzione dagli investitori, diventando asset più attrattivi e con prospettive di crescita nel lungo termine.
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Federico Marcaccini è un Real Estate Developer e imprenditore romano, specializzato in analisi di mercato e consulenza strategica. Con oltre 20 anni di esperienza, supporta grandi gruppi a ottimizzare i loro investimenti e gestire patrimoni immobiliari.
