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Il mercato immobiliare commerciale in Italia è protagonista di una fase di rilancio, caratterizzata da una ripresa degli investimenti, nuove dinamiche operative e crescente attrattività per asset di qualità. Il 2024 ha segnato una crescita significativa, mentre il 2025 si presenta con prospettive ottimistiche grazie a prezzi stabili, migliore accesso al credito e forte interesse da parte di capitali internazionali.
Crescita degli investimenti e volumi record
Secondo i principali report di settore, nel 2024 gli investimenti in immobili commerciali nel Paese sono stati pari a circa 8,7 miliardi € (+40% su 2023). La previsione per il 2025 indica un’ulteriore crescita del 20%, con un volume stimato in circa 35 miliardi € nella sola componente retail, sostenuta dal calo dei tassi d’interesse e dal miglioramento dell’inflazione . Nei primi sei mesi del 2025 gli investimenti totali hanno raggiunto 2,7 miliardi €, segnando +42% su base annua.
Settori trainanti: retail, uffici, logistica
Il comparto retail ha registrato il miglior inizio d’anno dal 2019, con 500 milioni € investiti nel primo trimestre del 2025. La domanda si concentra su high street e trophy asset situati in posizioni centrali e ad alta visibilità in città come Milano, Roma, Firenze.
Nel settore uffici, il primo trimestre del 2025 ha visto investimenti per circa 500 milioni €, con Milano a detenere l’84–86% dei flussi e in aumento l’assorbimento di spazi A/A+. Il prime rent per uffici di alta qualità si manterrà in crescita nei principali mercati .
Nel segmento logistico, gli investimenti semestrali hanno superato i 640 milioni €, con oltre 140 milioni solo nel Q2 2025 . La domanda di spazi moderni e sostenibili continua a crescere, trainata dall’e-commerce e dall’ottimizzazione delle filiere.
Opportunità e criteri selettivi per gli operatori
Come mostrano i trend, il mercato immobiliare commerciale premia asset localizzati in aree strategiche, con qualità architettonica, sostenibilità certificata e flessibilità d’uso. Gli investitori sono sempre più selettivi, preferendo immobili con standard ESG, tecnologie integrate e potenziale di valorizzazione.
Tra le nuove direttrici di sviluppo emergono asset alternativi come data center, studentati e strutture healthcare, che si stanno affermando come categorie ad alto potenziale all’interno del segmento commerciale.
Sfide del contesto operativo
Le principali sfide per il settore includono la complessità normativa e urbanistica, l’inflazione dei costi edilizi e la necessità di adattare immobili esistenti agli standard contemporanei di mercato. Gli operatori dovranno puntare su progetti di rigenerazione, efficienza energetica e alta qualità per mantenere la competitività . Il settore si presenta comunque nel 2025 come un ecosistema dinamico e selettivo, dove la qualità e la sostenibilità diventano leve chiave per attrarre capitale e generare valore. Retail, uffici, logistica e asset alternativi confermano la crescita del comparto: un’opportunità concreta per operatori capaci di leggere il cambiamento e valorizzare il capitale immobiliare nei nuovi scenari del real estate.
Per approfondire leggi anche Il mercato immobiliare commerciale a Milano nel 2025.
Federico Marcaccini è un Real Estate Developer e imprenditore romano, specializzato in analisi di mercato e consulenza strategica. Con oltre 20 anni di esperienza, supporta grandi gruppi a ottimizzare i loro investimenti e gestire patrimoni immobiliari.
