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Il mercato degli immobili commerciali in Italia sta vivendo una fase di forte ripresa. Nel primo semestre del 2025, gli investimenti nel CRE hanno toccato circa €5,3 miliardi, con un incremento del +52 % rispetto allo stesso periodo del 2024. Questo dato conferma un trend in crescita che perdura da oltre un anno, nonostante le incertezze macroeconomiche globali.
Secondo un report del terzo trimestre 2025, gli investimenti commerciali cumulati nell’anno hanno raggiunto circa €8 miliardi, pari a un aumento del +24 % rispetto al 2024.
Quali segmenti trainano la domanda
I segmenti che trainano la domanda sono:
- Retail (negozi, shopping centre, high street): il settore retail sta vivendo un vero e proprio rilancio. Nel 2024 e nel 2025 il retail ha attirato una quota significativa degli investimenti CRE, tornando a essere tra le asset class preferite dagli investitori.
- Hospitality (hotel, strutture ricettive): un altro comparto molto dinamico, che nel 2025 ha rappresentato una delle principali classi in termini di volumi investiti.
- Uffici: il mercato degli uffici mostra segni di resilienza, con circa €800 milioni investiti nella prima metà del 2025, stabile rispetto al 2024. Tuttavia, l’interesse degli investitori sta privilegiando asset core e core-plus in location privilegiate, piuttosto che uffici secondari o value-add.
- Logistica e industriale: anche se la logistica ha avuto un rallentamento nel secondo trimestre 2025, resta comunque una componente significativa e interessante per alcuni investitori in cerca di rendimenti stabili.
Trend geografici e tipologie di investitori
Le principali città-hub restano Milano e Roma. Milano continua a guidare il mercato, assorbendo quote rilevanti negli investimenti sia office sia retail. Roma resta comunque un centro di interesse, soprattutto per retail e immobili commerciali di qualità. In termini di tipologia di capitali, una quota significativa degli investimenti proviene da capitale internazionale, anche se si registra un ritorno di interesse da parte di investitori nazionali, specialmente owner-occupiers.
Fattori che guidano la ripresa
La ripresa è favorita innanzitutto un contesto macroeconomico stabile: nonostante sfide globali, l’Italia mostra fondamentali relativamente solidi, sostenendo la fiducia degli investitori. Inoltre, molti investitori, che ricercano stabilità e diversificazione, puntano su immobili commerciali come alternativa o complemento agli immobili residenziali, vista la maggiore prevedibilità del reddito da affitto o da flussi operativi (es. retail, alberghiero). Parallelamente, dopo anni di “attesa” e adeguamenti, asset commerciali con rendimenti coerenti e stabili (soprattutto retail prime, uffici core, hospitality) stanno diventando appetibili.
Rischi e criticità da considerare
Nonostante il momento favorevole, il mercato non è esente da rischi:
- Nel segmento uffici, la domanda resta sensibile ai cambiamenti nei modelli di lavoro (smart-working, ibridazione, flessibilità): ciò potrebbe limitare l’interesse per uffici tradizionali non moderni o energeticamente inefficienti.
- Volatilità macroeconomica e finanziaria: variazioni nei tassi, instabilità economica o rallentamento dei consumi possono influenzare negativamente il retail e l’hospitality.
- Dipendenza da grandi città o hub: fuori dai grandi centri urbani gli asset commerciali restano meno liquidi, con rendimenti e domanda variabili.
Il futuro
Il mercato degli immobili commerciali in Italia nel 2025 si caratterizza per un ritorno di fiducia, un aumento degli investimenti e una preferenza marcata per asset di qualità nelle principali città, con un mix di capitale internazionale e nazionale.
Per chi valuta investimenti in immobili commerciali, i segmenti più promettenti oggi risultano essere retail (in particolar modo high-street e centri commerciali), hospitality e, in misura più cauta, uffici core e logistica.
Sul tema leggi anche Il mercato immobiliare commerciale nel 2025: ripresa, investimenti e strategie e L’evoluzione del mercato immobiliare commerciale.
Federico Marcaccini è un Real Estate Developer e imprenditore romano, specializzato in analisi di mercato e consulenza strategica. Con oltre 20 anni di esperienza, supporta grandi gruppi a ottimizzare i loro investimenti e gestire patrimoni immobiliari.
