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Il settore della logistica e last-mile sta diventando una delle asset class più strategiche per gli investimenti immobiliari in Italia, grazie alla crescita dell’e-commerce, alla riorganizzazione delle catene di distribuzione e alla domanda di spazi flessibili e tecnologicamente avanzati. Secondo i dati più recenti, il mercato logistico italiano ha registrato una crescita del 7,5% nel 2025, con un volume di investimenti che ha superato 1,8 miliardi di euro, trainato soprattutto dalle aree metropolitane e dalle piattaforme di distribuzione urbana.
La crescita del settore logistica
Si registra innanzitutto un aumento della domanda, con l’e-commerce che ha spinto la richiesta di magazzini automatizzati e hubs di distribuzione, con una crescita del 12% annuo degli spazi logistici locati. Le grandi città (Milano, Roma, Torino, Bologna) e le aree strategiche lungo le autostrade (es. Padova, Verona, Brescia) sono le più richieste. Contemporaneamente, gli immobili logistici offrono rendimenti attrattivi – tra il 6% e l’8% – superiori alla media europea (5-6%), grazie a una domanda strutturale e a una scarsità di offerta di qualità.
I fattori trainanti
- E-commerce: La penetrazione dell’e-commerce in Italia ha raggiunto il 14% del retail (vs. 10% nel 2020), con una previsione di crescita fino al 20% entro il 2027.
- Last-mile: La necessità di consegnare in tempi rapidi (entro 24-48 ore) ha aumentato la domanda di piattaforme urbane e micro-hubs, soprattutto nelle periferie delle grandi città.
- Sostenibilità: Gli immobili logistici con certificazioni green (es. LEED, BREEAM) registrano premi di locazione del 10-15% e una maggiore attrattività per gli investitori istituzionali.
Le aree con maggior potenziale
Le aree più interessanti possono essere raggruppate in due macro-gruppi:
- Il Nord Italia, da sempre il cuore della logistica: la Lombardia rappresenta il 40% degli investimenti logistici in Italia, con una domanda concentrata su hubs di distribuzione (es. Interporto di Nola, Piacenza, Brescia). I rendimenti si attestano tra il 7% e il 9% per gli immobili di classe A. Segue Torino e il Piemonte, grazie alla prossimità con la Francia e alla presenza di autostrade strategiche (A4, A21) quest’area è l’ideale per la logistica transfrontaliera. Infine il Veneto e l’Emilia-Romagna, con città come Verona, Padova e Bologna, sono nodi chiave per la distribuzione nel Nord-Est, con una crescita del 9% annuo degli spazi logistici. La presenza di porti (es. Ravenna) e interporti (es. Bologna) amplifica le opportunità,
- Centro e Sud rappresentano nuove frontiere di investimento. A Roma e nel Lazio la logistica last-mile sta esplodendo grazie alla domanda di consegne rapide nella capitale. Le aree di Fiumicino, Pomezia e Guidonia sono tra le più richieste, con rendimenti del 6-8%facile. Il porto di Napoli e la Zona Economica Speciale (ZES) stanno attirando investimenti in piattaforme logistiche integrate, con una crescita del 10% annuo degli spazi locati. Infine, Bari e Catania stanno emergendo come hub per il Mediterraneo, grazie alla posizione strategica e agli investimenti in infrastrutture portuali (es. Porto di Bari, ZES Sicilia).
Strategie di investimento e opportunità
Le principali tipologie di immobili richiesti sono:
- Magazzini automatizzati: Gli immobili di classe A, con altezze superiori a 12 metri e sistemi di automazione, sono i più richiesti, con contratti di locazione a lungo termine (10-15 anni).
- Micro-hubs urbani: Spazi di 1.000-5.000 mq nelle periferie delle città, dedicati al last-mile, offrono rendimenti del 7-9% grazie alla domanda costante di corrieri e retailer.
- Piattaforme multimodali: Gli interporti (es. Bologna, Verona, Nola) e le aree portuali (es. Genova, Trieste) stanno diventando poli logistici integrati, con rendimenti fino al 8-10%.
Per gli investitori le opportunità più interessanti sono:
- Fondi di investimento: I fondi istituzionali (es. COIMA, P3 Logistic Parks) stanno acquisendo portafogli logistici, con operazioni che superano i 200 milioni di euro per singolo asset.
- Partenariati pubblico-privati: Progetti come la ZES Sicilia e il Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR) stanno finanziando infrastrutture logistiche, creando opportunità per gli investitori privati.
- Riqualificazione di aree dismesse: La conversione di ex siti industriali in piattaforme logistiche (es. Milano Rogoredo, Torino Mirafiori) offre margini di valorizzazione del 20-30%.
Sfide e rischi
I principali rischi e le sfide più importanti da affrontare sono innanzitutto i costi di sviluppo, legati alla scarsità di suolo e ai costi di costruzione (es. automazione, certificazioni green). Gli investitori devono valutare progetti con orizzonti temporali lunghi (5-10 anni)facile.it. Inoltre, alcune città stanno introducendo limiti agli insediamenti logistici per evitare il consumo di suolo. È fondamentale verificare la compatibilità urbanistica dei progetti. Infine, la concorrenza è in aumento: la crescita della domanda sta attirando nuovi player, perciò è importante puntare su asset differenziati (es. logistica fredda, e-commerce specializzato)
Sul tema leggi anche Logistica e infrastrutture: le strategie per il futuro del settore e Domanda logistica urbana e last-mile: aree con maggior potenziale in Italia.
Federico Marcaccini è un Real Estate Developer e imprenditore romano, specializzato in analisi di mercato e consulenza strategica. Con oltre 20 anni di esperienza, supporta grandi gruppi a ottimizzare i loro investimenti e gestire patrimoni immobiliari.
