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Il mercato del residenziale in affitto in Italia sta vivendo una profonda trasformazione, trainata da nuove esigenze abitative e dall’evoluzione delle preferenze dei locatari. Secondo i dati aggiornati a dicembre 2025, i canoni di locazione sono cresciuti in media del 5,5% nei primi sei mesi dell’anno, raggiungendo 14,3 euro al metro quadrato, con un trend che vede una domanda sempre più orientata verso soluzioni flessibili e innovative come il build-to-rent (BTR) e il co-living.
Build-to-Rent: una nuova prospettiva per il mercato
Nel 2025, gli investimenti nel settore build-to-rent hanno superato i 300 milioni di euro, con un incremento del 54% su base annua. Milano assorbe il 60% degli investimenti nazionali, seguita da Roma, Bologna e Firenze. Questo modello risponde alla crescente domanda di alloggi di qualità da parte di giovani professionisti e famiglie che privilegiano la flessibilità dell’affitto rispetto all’acquisto. Questo modello offre stabilità di reddito per gli investitori, con rendimenti medi annui tra il 4% e il 6%.
Gli immobili BTR, gestiti da operatori specializzati, assicurano una occupazione costante e una gestione professionale, riducendo i rischi di vacanza. Inoltre, questo tipo di residenze spesso includono servizi aggiuntivi (lavanderie, spazi coworking, palestre), che aumentano l’attrattività per i locatari e il valore dell’immobile.
Co-Living: Flessibilità e Comunità
Il co-living sta diventando sempre più popolare tra giovani lavoratori, digital nomads e studenti, grazie alla possibilità di accedere a spazi condivisi e servizi flessibili. Le città universitarie come Milano, Bologna e Roma registrano una domanda particolarmente elevata, con rendimenti annui che possono superare il 6%. Il co-living si distingue per la condivisione di spazi comuni (cucine, sale relax, aree coworking) e per la gestione digitale delle prenotazioni e dei servizi, che semplifica la vita dei locatari e ottimizza la gestione per i proprietari. Gli investimenti in co-living offrono rendimenti annui tra il 5% e il 7%, grazie a una domanda costante e a una gestione ottimizzata dei costi operativi. Questo modello attrae principalmente under 35 e professionisti mobili, che cercano soluzioni abitative temporanee, economiche e ben collegate ai servizi urbani.
Tendenze e dati di mercato
A novembre 2025, il canone medio di locazione in Italia ha raggiunto 14,25 euro/m², con un aumento del 5,24% rispetto al 2024. Le città più care sono Milano (21,75 euro/m²) e Roma (18,50 euro/m²), mentre le regioni del Sud offrono canoni più accessibili (es. Basilicata: 7,05 euro/m²). Nonostante la ripresa delle compravendite (+5,5% nel 2025), la domanda di affitti rimane elevata, soprattutto nelle grandi città, dove la scarsità di offerta spinge i canoni al rialzo.
Strategie per investitori e operatori
Tra le strategie vincenti di investitori e operatori, si possono individuare alcuni elementi immancabili:
- Combinare BTR, co-living e affitti tradizionali, che consente agli investitori e operatori del settore di diversificare gli introiti e di bilanciare rischi e rendimenti.
- Investire in studentati e soluzioni per giovani professionisti, dove la domanda è strutturale e in crescita
- Investire in innovazione e sostenibilità: gli immobili con certificazioni green (es. classe A o B) attraggono locatari disposti a pagare canoni premium e beneficiano di agevolazioni fiscali
- Adottare piattaforme digitali per la gestione degli affitti (es. contratti online, pagamenti automatizzati) migliorando l’efficienza operativa.
Prospettive Future
Il residenziale in affitto rappresenta una delle maggiori opportunità per gli investimenti immobiliari in Italia, con modelli innovativi come il build-to-rent e il co-living che rispondono alle nuove esigenze abitative. La crescita dei canoni, la domanda strutturale e le agevolazioni fiscali rendono questo segmento particolarmente attraente per investitori istituzionali e privati.
Sul tema del mercato residenziale leggi anche Domanda abitativa in Italia: le sfide e le risposte strategiche.
Federico Marcaccini è un Real Estate Developer e imprenditore romano, specializzato in analisi di mercato e consulenza strategica. Con oltre 20 anni di esperienza, supporta grandi gruppi a ottimizzare i loro investimenti e gestire patrimoni immobiliari.
